O Ministério da Fazenda apresentou, nesta terça-feira (18), um projeto de lei que busca garantir a isenção tributária de Fundos de Investimentos Imobiliários (FIIs) e Fundos de Investimento nas Cadeias Produtivas Agroindustriais (Fiagros) dentro do novo modelo de tributação da reforma tributária. A proposta surge após o veto presidencial à isenção dos fundos na Lei Complementar 214/2025, que consolidou a primeira fase da reforma.

A retirada da isenção pelo governo gerou preocupações no mercado financeiro e no setor produtivo, levando a um movimento político para reverter a decisão. A Frente Parlamentar do Empreendedorismo (FPE) e a Frente Parlamentar da Agropecuária (FPA) pressionaram o Executivo, que agora tenta contornar o impasse por meio da nova proposta legislativa.

De acordo com a minuta do projeto, os FIIs e Fiagros ficarão isentos da incidência da Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS) e do Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) , os novos tributos que substituirão os impostos sobre consumo atuais. A isenção se aplicará às seguintes operações:

• Alienação e cessão de imóveis;
• Locação e arrendamento;
• Receitas de administração e intermediação.

A proposta também prevê que a CBS e o IBS não serão aplicados sobre rendimentos financeiros, dividendos e juros sobre capital próprio, além das transações envolvendo títulos e valores mobiliários dos fundos e suas gestoras. O texto da minuta enfatiza que, nesses casos, não se utilizará o regime específico de tributação dos serviços financeiros.

O projeto também prevê que os fundos de investimento possam utilizar créditos relacionados às operações sujeitas à cobrança da CBS e do IBS, desde que essas operações também estejam dentro do escopo de incidência desses tributos.

A proposta também ajusta a redação para evitar interpretações ambíguas sobre a tributação. O texto atual prevê que a isenção ocorre "quando realizadas por" FIIs e Fiagros, mas a nova redação sugere "quando uma das partes for" esses fundos, garantindo maior segurança jurídica.

O veto à isenção dos FIIs e Fiagros fez com que esses fundos passassem a ser classificados como "prestadores de serviços", o que os obrigaria a recolher CBS e IBS sobre suas receitas, como aluguéis e transações imobiliárias. Antes, esses fundos estavam isentos de PIS e Cofins, e a nova tributação poderia resultar em um aumento de custos para investidores e inquilinos.

Caso a tributação fosse mantida, as gestoras teriam que repassar o custo do imposto aos inquilinos, elevando o valor dos aluguéis ou reduzir a distribuição de dividendos, impactando diretamente os cotistas dos fundos.

O texto da minuta foi apresentado em uma reunião com empresários e parlamentares. Agora, as frentes parlamentares terão uma semana para analisar a proposta e sugerir ajustes antes que o projeto seja formalmente enviado à Câmara dos Deputados.

Enquanto isso, o mercado imobiliário e o setor agropecuário avaliam o impacto da proposta. A percepção inicial é de que o texto atende às demandas do setor, garantindo a manutenção das isenções e evitando custos adicionais.

A tramitação do projeto será acompanhada de perto pelo mercado, já que a decisão final poderá impactar milhões de investidores e a dinâmica dos setores imobiliário e agroindustrial no Brasil.